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Proprietários que pagam mais condomínio por imóveis maiores podem recorrer à justiça para rever divisão.

Administração de Condomínios

Partilha de despesas varia de acordo com a convenção de cada condomínio. Há opção de cobrança por fração ideal, por unidade ou ambas

Os anúncios de imóveis nas construtoras e imobiliárias destacam prédios com opções de apartamentos com um, dois, três, quatro dormitórios e até coberturas. As metragens são diferentes e, obviamente, os valores também. Mas e a taxa do condomínio? Na maioria das vezes, proprietários de imóveis maiores pagam mais. Isso porque o Código Civil sugere que a divisão de despesas ocorra por fração ideal, ou seja, com o cálculo baseado no tamanho da propriedade.

Porém, a legislação dá liberdade para que cada condomínio escolha o modelo de cobrança, que também pode ser por unidade ou aplicar os dois modelos. Alguns proprietários, que acham que a divisão por fração ideial é indevida, estão recorrendo à justiça para reverter o quadro. Na primeira vez que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um recurso especial que trata do assunto foi determinado o pagamento igualitário e a devolução por parte de condomínio de tudo o que cobrou a mais do apartamento maior, cuja taxa era 131% mais cara.

O advogado José Roberto Chiarella, da RCA Advogados, concorda com a decisão. "Entendo que a divisão deve ser feita por unidade. As áreas comuns do prédio são utilizadas coletivamente, não importa o tamanho do imóvel. Porteiro, elevador, serviços de manutenção e limpeza são os mesmos para todos os proprietários", alega.

Dr. José Roberto Chiarella acredita que, a partir de agora, haverá maior discussão sobre o tema (Divulgação)

Para o especialista, taxas diferentes devem ser aplicadas apenas quando o proprietário utiliza mais um determinado serviço: "Se uma cobertura possui piscina e jardim e os relógios não são individuas, aí sim acho que é justo estabelecer um percentual a mais porque se gasta mais água."

As opiniões ficam divididas. Aqueles que defendem a fração ideal justificam que apartamentos maiores valem mais, têm mais propriedade dentro do condomínio, logo os moradores possuem mais patrimônio do que outros. Outros argumentam que quem mora em imóveis maiores paguem mais por terem mais condições financeiras. Alegam também ser mais justo porque proprietários dos primeiros andares ou térreo usam pouco ou nem usam o elevador e o consumo de energia é menor.

Já os proprietários de coberturas ou imóveis maiores reclamam de diferenças exorbitantes que podem variar de 50% a 200% na taxa de condomínio, sendo que usam a área comum da mesma forma, além de terem o imóvel desvalorizado na hora da venda ou aluguel.

De acordo com o advogao, não se pode dizer que o resultado de outros processos serão iguais, mas a decisão do STJ direciona para o mesmo efeito. "Acho que raramente os condomínios irão revisar a convenção. É importante que as pessoas saibam que elas podem recorrer à justiça para tornar o valor do condomínio mais justo. Essas pessoas já pagam a mais no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) pelo metro quadrado", reforça Chiarella.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.
  • Além disso, essas intervenções são importantes para o cumprimento de leis. Neste caso, essas obras podem ser aprovadas por maioria simples.
  • Se a pessoa em questão ficar mais do que apenas algumas horas em um apartamento, sim. O visitante já não tem esse direito.
  • A utilização desse meio pode fragilizar a segurança dos condomínios e provocar acidentes. Neste caso, o síndico pode proibir. A solução seria alugar a vaga para um vizinho.
  • O engenheiro é obrigado a apresentar algumas informações sobre as intervenções em imóveis. Entre elas, o prazo de início e fim. Se os horários estiverem sendo respeitados, o jeito é torcer para acabar logo.
  • Se não houver estrutura adequada, a prática deve ser proibida, porque a fumaça pode incomodar os vizinhos. Para não se indispor com os moradores, o síndico pode pedir para a administradora do condomínio avisar aos que desrespeitarem a norma.
  • Falta bom senso às vezes de compreender que prédio residencial não é clube.
  • Objetivo é prevenir acidentes com anúncio sonoro e visual. Condomínios têm seis meses para se adaptar. Custo médio do equipamento é de R$ 900.
  • Não adianta o condomínio investir em segurança se os próprios condôminos não respeitam condutas básicas. Uma possível solução para esses problemas é punir os moradores com multas pagas em dinheiro.
  • É esse laudo que atesta que o condomínio está prevenido para qualquer acidente. Antes de dar entrada no documento, síndico deve se programar e pode até contratar engenheiro de segurança para ajudar no levantamento de obras necessárias.
  • Condomínio deve, num primeiro momento, mandar uma advertência. Caso o morador não mude de atitude, ele pode ser multado. Se infestação de pombos estiver muito avançada, o prédio deve contratar uma empresa especializada no combate aos animais.
  • Em 2018, é preciso exercitar a gentileza no trato com o vizinho, consciência em cumprir os deveres do dia a dia e tolerância para lidar com os problemas.

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