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Empresas dentro de condomínios

Administração de Condomínios

A finalidade do imóvel residencial é única e não comporta atividades comerciais que causem prejuízos aos demais moradores
 
Unidades autônomas podem ser registradas como domicílio fiscal, mas não podem sediar empresas

Mais de 200 mil microempreendedores individuais de Santa Catarina e cerca de sete milhões de autônomos no Brasil têm desde abril deste ano um estímulo a mais para os negócios. A partir de agora, profissionais com esse perfil poderão usar o endereço da moradia como domicílio fiscal da empresa, quando a atividade não exigir local específico para funcionamento. É o que está previsto no Projeto de Lei da Câmara Complementar (PLC) 167/2015, de autoria do deputado federal Mauro Mariani (PMDB/SC), já sancionado e publicado, dia 19 de abril, no Diário Oficial da União.

A justificativa é que alguns empreendedores individuais poderiam exercer a atividade em casa, sem a necessidade de uma sede própria. Mas, estão impedidos de fazê-lo pela legislação de vários estados e municípios, que proíbem a coincidência entre o endereço da empresa e o endereço residencial.

Doutor em ciências jurídicas e sociais, o advogado Luiz Fernando Ozawa avalia que a lei poderá impactar os condomínios, à medida que os condôminos confundirem domicílio fiscal com sede da empresa. “O fato de uma Lei Federal autorizar um Micro Empreendedor Individual (MEI) a registrar seu endereço pessoal como fiscal, não quer dizer que está autorizada a instalação da sede da empresa, em especial, na unidade privada e autônoma, de um condomínio residencial”, explica.

O objetivo da lei é regularizar atividades comerciais informais, especialmente, prestadores de serviço. Porém, nos condomínios residenciais, a finalidade do imóvel é única e não comporta atividades comerciais nas unidades privadas autônomas. Ou seja, devem-se respeitar as regras do MEI por Lei Federal, porém, as leis do condomínio que são a Convenção e o Regimento também devem ser respeitadas.

Segundo Ozawa, em condomínios residenciais não se pode admitir que as unidades autônomas, privadas, residenciais, passem a sediar atividades comerciais, onde se recebem clientes. Porém, se a atividade é de prestação de serviços fora do ambiente condominial, ou ainda atividades como pintar panos de prato ou manter um site da internet, a princípio não haverá prejuízo algum à coletividade do condomínio, e os demais condôminos talvez nem saibam que tal atividade exista. “Se a atividade é algo como um estúdio de tatuagem, salão de beleza, estúdio de música, ou qualquer outra que gere entra e sai de clientes, fornecedores, terceiros no condomínio, barulho excessivo, uso inadequado das dependências comuns e outros danos extraordinários à vida comum dos demais residentes, não há como se tolerar”, esclarece.

Unidades residenciais

Advogada especialista em gestão condominial, Dirlei Magro concorda afirmando que são legislações diferentes e lembra que empresas que tenham funcionário, por exemplo, poderiam interferir na segurança dos condomínios. “Esse é um dos casos que nos mostra que não é possível abrir exceção, pois esse tipo de empresa desvirtuaria completamente a finalidade residencial de um condomínio”, destaca a especialista.

A advogada explica que o síndico deverá verificar a convenção condominial e advertir o condômino que está infringindo regras. “O síndico não tem poder para autorizar a instalação de empresa em prédio residencial e a prefeitura quando verifica que um apartamento está sendo utilizado de forma comercial altera o valor do IPTU”, alerta Dirlei.

O advogado Luiz Fernando Ozawa lembra que a liberdade sobre a propriedade privada em condomínio não é a mesma que em residências de propriedade única, como as casas. E para evitar transtornos, orienta que, com base na Convenção e no Regimento Interno, o síndico informe e alerte a todos sobre a finalidade dos imóveis. “Em caso de haver infração pelo desvio de finalidade da unidade, caberá ao síndico, com base na Convenção ou Regimento, desempenhar seu papel, advertindo, multando e, em casos mais extremos, e com a autorização da assembleia, propor uma ação judicial para inibir o condômino que prejudicar os demais residentes”, conclui.

Fonte: Jornal do condomínio sc

Vídeo Institucional

- Condomínio Legal

  • A construtora tem razão. Quando você compra um imóvel na planta, você só pode visitá-lo quando ele estiver 100% pronto. Cada morador irá vistoriar o apartamento quanto tiver a chave.
  • Infelizmente não é obrigatório. Para os prédios novos, ideal é que construtoras já entregassem com gerador. Nos prédios antigos, para instalar, é bem caro. É um conforto importante que deveria ser priorizado.
  • Dinheiro poupado tem como destino as emergências. Nesse caso, o síndico pode usar a verba quando precisar e depois comunicar aos moradores. Compras de equipamentos para a academia, por exemplo, precisam ser aprovadas antes pelos condôminos.
  • Seguro residencial ajuda a diminuir o prejuízo em casos como este. Condomínio precisa também investir em tecnologia.
  • Solução mais simples é alguém que gosta muito do cãozinho adotá-lo. Deixar ele na área comum não está certo. Se incomodar alguém, o síndico, infelizmente, precisa tirá-lo de lá.
  • Ideal é que o grupo seja usado como uma ferramenta de gestão e apenas para questões emergenciais. Não pode abrir espaço para fofocas e ataques pessoais. Dúvidas, ideias ou reclamações não-emergenciais precisam de um outro canal.
  • Quem faz isso atrapalha os vizinhos, que não conseguem marcar festas, e também prejudica as contas do condomínio, já que o cancelamento normalmente é de graça.
  • É preciso pagar o dobro sim. Cada imóvel tem uma matrícula. Quando se ocupa dois terrenos juntos, há duas matrículas e é preciso, sim, pagar dois boletos de condomínio.
  • Em condomínios com piscinas geladas, é difícil definir se a obra para aquecer seria voluptuária (com necessidade de 2/3 para para aprovação), útil (necessidade de 50% mais um voto) ou necessária (que se aprova com maioria simples dos presentes). A obra valorizaria o apartamento e levaria benefícios aos condôminos.
  • Isso encarece demais o condomínio. Alguns interpretam a lei e consideram que um professor de educação física também é necessário nas academias. Regra é em prol da segurança, mas não podemos esquecer que a academia do prédio é extensão da nossa casa e não é um clube.
  • A porta de correr que divide a varanda da sala tem sido um item desprezado por novos moradores, que preferem a sacada envidraçada e integrada ao restante do apartamento. Em alguns imóveis, porém, a retirada é proibida.
  • O Estatuto do Idoso se aplica em conjunto com a convenção do prédio. Geralmente, cada um deles têm uma regra específica sobre quando se aplica a prioridade em sorteios. Mas, nesses casos, vale priorizar o bom senso.
  • Hoje em dia construtoras fazem prédios enormes com portarias pequenas. Com isso os funcionários ficam sobrecarregados. Ter um sistema para avisá-los pode facilitar o trabalho.
  • Cada condomínio tem suas regras para os murais de comunicação, mas ao afixar comunicados aos condôminos, síndicos devem ter cuidado ao expressar as orientações. É importante transmitir com objetividade, e se atentar para opiniões pessoais que podem ser consideradas ofensivas. Em avisos de inadimplência, por exemplo, é fundamental não expor a identidade de devedores.
  • Serviços podem ser prestados dentro do condomínio sem problemas, mas atender gente de fora não deve ser permitido. Entra e sai de visitantes gasta água, energia dos elevadores e ainda fragiliza segurança.
  • Gasto com mão de obra pode representar até 70% das despesas do prédio, por isso, muitos acabam demitindo funcionários. Medida é legal, mas o assunto precisa ser discutido com os moradores, porque não é só uma questão de dinheiro, mas também de segurança.
  • A administração do prédio fica obrigada a resolver o problema apenas quando ele acontece na prumada central do edifício. Se for nos ramais internos, ou seja, entre apartamentos, a solução deve ser dada pelo morador.
  • Na maioria dos casos de furto e roubo em condomínios, os bandidos entram pela porta da frente, usando informações prévias sobre o alvo. Não adianta investir em equipamentos de segurança se o porteiro não for bem treinado e o morador não cumprir as normas do prédio.
  • STF decidiu que bem único de fiador não pode ser penhorável por se tratar de patrimônio de família. Parecer é ruim para locatários porque abre brecha para que inadimplência do inquilino não seja ressarcida.
  • Ás vezes ocorre o uso nocivo da propriedade, quando alguém é coproprietário e utiliza mais o condomínio que os outros. Basta que o síndico notifique e, se for o caso, multe o condômino que está incorrendo no erro.
  • Na semana passada, a Câmara dos Deputados aprovou um texto sobre o assunto, que ainda precisa passar pelo Senado. Caso ela seja aprovada, a multa em caso de distrato pode chegar a 50% do valor pago pelos consumidores às incorporadoras.
  • A pessoa tem exatamente os mesmos direitos do que o dono, só não pode votar. Se quiser, pode pedir uma procuração ao proprietário para poder votar também.
  • Projeto piloto do Sindicato de Habitação do Rio foi batizado de ‘Luz Azul’. Câmeras de segurança serão implementadas fachadas de prédios no Centro do cidade. As imagens poderão ser compartilhadas em tempo real com o batalhão e a delegacia policial da área.
  • Se a taxa cobrada for pequena, não há problema na cobrança. Mas se a festa for grande, precisa ser aprovada em assembleia.
  • Não é justo cobrar mais de quem precisa usar o elevador, porque não há essa cobrança de quem usa mais outras instalações como a piscina ou a sauna, por exemplo. De qualquer forma, medida precisa ser aprovada em convenção.
  • O ideal é que o condomínio monte uma sala para acomodar essas pessoas. Não é permitida a presença desses profissionais na portaria do prédio e no hall de entrada. Esses espaços são áreas de passagem.
  • Ocupação do espaço deve priorizar a integração entre moradores. Em caso de hóspedes ou vizinhos de outros locais interessados no uso da dependência, autorização deve ser ponderada para não prejudicar normas.
  • O órgão conversa com o síndico e nomeia um assistente social para monitorar o jovem que apresenta desvios de comportamento. Dependendo da gravidade, caso pode até ser levado para a vara da infância.
  • O corte de árvores sem aval do governo constitui crime ambiental. Caso o protocolo junto à Prefeitura demore a ser oficializado, os síndicos podem recorrer ao Judiciário para obter uma liminar que permita a poda.
  • Tem gente que acha que do portão para dentro não tem lei. Se houver crime em flagrante, como menor no volante, síndico deve multar e chamar a polícia.

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